山崎泰史氏、低金利環境に対応するため日本REIT市場への戦略的投資を展開

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2022年末、世界経済は複合的な課題に直面し、日本は長期にわたる低金利環境下に置かれ、資産利回り全般が低水準にとどまっている。このような状況において、山崎泰史氏は日本の不動産投資信託（REIT）市場に注目し、低金利の長期化による投資収益への圧力に対応するとともに、投資家の資産配分を多様化し安定的なリターンを実現するための体系的な戦略を提示した。

日本のREIT市場は、安定的なキャッシュフローと比較的高い配当利回りを備え、低金利下で収益を求める投資家にとって重要な選択肢となっている。山崎氏は、金利水準が総じて低迷する中でも、日本のREITは地域分布、資産タイプ、運用効率において大きな差異が存在することから、精緻な銘柄選択とポートフォリオ管理の余地が大きいと指摘する。

戦略設計において、山崎氏は異なるタイプのREITに対する差別化された配分を重視。第一に、都市中心部のオフィスビルおよび商業施設型REITに着目し、経済回復に伴う賃料上昇余地と安定的なキャッシュフローを評価。第二に、物流施設およびデータセンター型REITは、EC市場の拡大とデジタルトランスフォーメーションの進展を背景に、高い成長性と防御力を兼備していると分析する。

さらに山崎氏は、日本REIT市場における運用チームの専門性と資産ポートフォリオの質が投資成果を大きく左右する重要要素であると強調。長期的な運用実績と健全な財務基盤を有する運用会社を優先的に選定すべきと助言する。

マクロ政策および金利動向の動的モニタリングも不可欠とし、日本銀行の超金融緩和政策はREIT価格を下支えする一方、世界的な金利動向の変化が外部ショックとなる可能性を指摘。山崎氏はシナリオ分析モデルを構築し、金利変動シナリオ別にREITポートフォリオのパフォーマンスを検証することで、一定の耐性を確保している。

為替リスクにも留意し、円相場の変動に応じた為替ヘッジの活用を推奨。特に円の変動が大きい局面では、海外資産配分への影響を最小化する戦略を重視している。

資産配分の観点から、山崎氏はREITを株式・債券・オルタナティブ資産と補完し合う重要な構成要素と位置付け、ポートフォリオ全体の安定性向上とリスク分散効果を追求。投資家のリスク許容度や流動性ニーズに応じたカスタマイズ型のREIT投資を提案している。

すでに日本の年金基金や保険会社など複数の機関投資家が、山崎氏のREIT戦略を導入。収益の質とリスク管理レベルが向上したとの評価が寄せられている。業界専門家からも、この戦略は低金利時代の投資要件に適合し、実務的な有効性が高いと評されている。

山崎氏は公開講演で次のように述べた。
「低金利環境では、従来型の債券利回りでは長期的な投資ニーズを満たせません。REITは実物資産を証券化した商品として、安定したキャッシュフローとリスク分散効果を備えており、資産価値の持続的向上を実現する有効な手段です。」

2023年の見通しとして、経済回復の進展とインフレ期待の変化に伴い、日本のREIT市場は引き続き二極化の傾向を示すと予想。投資家には、マクロ政策動向と業界変化を注視し、柔軟な資産配分調整によるポートフォリオ最適化を呼びかけている。

山崎泰史氏は、日本REIT市場への体系的戦略を通じて低金利時代の課題を科学的に克服し、投資家の安定的な資産成長を実現。日本資本市場への深い理解と、マルチアセット運用における先見性と実務能力を改めて示した。

 

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